정부는 부동산 시장의 안정과 실수요자 보호를 위해 다주택자에 대한 금융 규제를 지속적으로 강화해왔습니다. 그 중심에는 전세대출이 있습니다. 과거에는 전세대출을 통해 ‘갭투자’가 가능했지만, 현재는 다주택 보유자에 대한 전세대출 제한이 명확하게 적용되고 있습니다. 이번 글에서는 다주택자의 전세대출 규제, 그에 따른 금리 변화, 그리고 현실적인 우회방법까지 하나하나 살펴보겠습니다.
규제: 다주택자 전세대출 제한의 핵심 내용
정부는 2020년 이후 지속적으로 전세대출을 통한 부동산 투기 차단을 주요 정책 목표로 설정해왔습니다. 특히 다주택자들이 전세대출을 활용해 ‘갭투자’ 수단으로 사용하는 것을 방지하고자 주택 보유 수에 따른 대출 제한 조치를 강화하고 있습니다.
2025년 현재 다주택자가 받을 수 있는 전세대출은 다음과 같은 기준이 적용됩니다:
- 무주택자 또는 1주택자만 전세대출 이용 가능
- 2주택 이상 보유 시 전세대출 신규 신청 불가
- 기존 대출 보유자는 전세 계약 종료 후 연장 불가 또는 조기상환 유도
- 1주택자도 9억 원 초과 고가주택 보유 시 제한 적용
이러한 정책은 실수요자 중심의 금융 시스템 구축을 목표로 하며, 대출을 통해 주택을 추가 매입하거나 임대 수익을 얻으려는 목적을 억제하고자 하는 의도가 담겨 있습니다. 특히, 전세보증금 반환보증과 대출보증 연계 심사 강화로 인해 다주택자는 신규 보증서 발급 자체가 어려워진 상황입니다.
금리: 다주택자에 적용되는 대출 금리 변화
다주택자에 대한 금융 규제는 금리 측면에서도 차별화됩니다. 일부 예외적인 경우나 한시적 정책으로 인해 전세대출이 가능하더라도, 금리 조건은 일반 대출자 대비 불리하게 책정됩니다.
2025년 기준 전세대출 평균 금리가 무주택자의 경우 2.5~3.2% 수준이라면, 다주택자에게는 4.5~6.0% 이상의 고정 또는 가산금리가 적용됩니다. 이는 다음과 같은 이유에서 기인합니다:
- 우대금리 적용 배제
- 보증서 발급 불가 → 신용대출 형태의 대출 이용
- 리스크 프리미엄 반영 → 고위험 고객 분류로 금리 상승
게다가, 다주택자의 경우 LTV, DSR 등 총부채 규제 기준도 더욱 엄격하게 적용되므로, 동일 금액을 빌리는 데에도 실질 이자 부담이 크고, 한도도 적다는 문제가 발생합니다.
우회방법: 합법적으로 활용 가능한 전략
그렇다면 다주택자는 전세대출을 아예 이용할 수 없는 것일까요? 실제로 대출이 금지되어 있는 것은 맞지만, 몇 가지 합법적인 우회전략을 활용하면 제한적이나마 대출 접근이 가능할 수 있습니다.
1. 명의 분산 (배우자나 자녀 명의 활용)
가족 구성원(배우자, 자녀) 명의로 전세계약을 체결한 후 해당 명의로 대출을 신청하는 방식입니다. 단, 무주택자이면서 소득 증빙이 가능해야 하며, 위장 전입은 불법입니다.
2. 임대사업자 등록 후 사업용 대출 활용
등록된 임대사업자의 경우, 일반 전세대출은 불가하더라도 상업용 목적 대출이 가능하며, 이를 활용해 보증금을 조달할 수 있습니다.
3. 보증금 일부를 일반 신용대출로 대체
보증서 없이 받는 일반 신용대출은 주택 수 제한이 없으므로, 일정 금액을 신용대출로 보완하는 전략이 있습니다. 다만 금리가 5~8%로 높습니다.
4. 상속·증여로 인한 주택 보유는 예외 가능성 존재
일부 보증기관은 상속 또는 증여로 인해 생긴 주택 보유는 예외로 인정하는 경우도 있으며, 보유 주택이 1채 미만으로 간주될 수 있습니다.
5. 고령자 주거 이전 대출 상품 활용
60세 이상 고령자에게는 일정 요건 하에 예외적 전세대출이 허용되며, 이는 일반 대출 규제와 별도로 운용됩니다.
결론: 요약 및 Call to Action
다주택자는 현행 제도 아래에서 전세대출을 통한 추가 부동산 투자나 레버리지 전략 사용이 사실상 불가능해졌습니다. 정부는 실수요자 보호와 부동산 안정화를 위해 다주택자의 대출 접근을 적극적으로 차단하고 있으며, 이는 앞으로도 지속될 가능성이 큽니다.
- 규제: 2주택 이상 보유자는 전세대출 신규 불가
- 금리: 보증서 불가 + 우대금리 배제 → 실질금리 5% 이상
- 우회: 명의 분산, 신용대출, 임대사업자 활용 등 검토 가능
대출 규제는 단기적 해법이 아닌 장기적 금융전략의 일부로 접근해야 하며, 세무·금융 전문가와의 상담을 통해 합법적이고 안전한 방향으로 주거 자금을 조달하는 것이 중요 합니다.
